[摘要] 如何才能选到一套自己满意的住房，不是一件容易的事，相信大多数购房者都有这方面的感想。选房是一项较为细致并带有一定专业知识要求的工作，对于房地产市场信息严重不对称，消费者购房专业知识有限，更是难上加难。房屋质量的好坏，关系到业主的幸福指数，业主在选房时，一定要对房屋质量重重把关。
如何才能选到一套自己满意的住房，不是一件容易的事，相信大多数购房者都有这方面的感想。选房是一项较为细致并带有一定专业知识要求的工作，对于房地产市场信息严重不对称，消费者购房专业知识有限，更是难上加难。房屋质量的好坏，关系到业主的幸福指数，业主在选房时，一定要对房屋质量重重把关。
建筑质量是广大购房者挑选的要点。挑建筑质量毛病可从以下三个方面入手：
1、查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料，掌握商品房质量的手资料。(说实在的，即使是房地产公司员工，也不可能了解到)
2、表面细看外伤。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否空鼓、墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否畅通，这些是住户每天生产都要接触到的，必须选好。
3、深入查找内伤。一般内伤不易发现，且更具有“隐患”，购房者可以隔三差五到工地实地查看，对隐蔽工程质量也能看到一二，有无内伤自己放心。
常见的房屋质量问题主要包括：外部方面，有的楼房过了沉降期依然不断下沉，这种不均匀的沉降往往会导致楼体倾斜。由于房屋整体强度不够，其部分或全部承重体系载力也就不够，楼体受到轻微震动后或在遇到强风之后，就会发生局部或全部坍塌隐患。另外，如果楼房外延装饰材料或涂料质量低劣，也会导致脱落或脱浆，同样会造成安全隐患。在内部方面，由于防水材料质量不过关或防水工艺不完善，则会导致地面渗漏，主要表现在厨房、卫生间向外的水平渗漏，或者向楼下的垂直渗漏。如果渗漏严重的话，则会破坏自家地面和楼下领居屋顶的装修，影响使用业主的正常生活，也会破坏邻里之间的关系。另外，有些房屋的门窗在使用一段时间后即出现部分或整体变形的问题，造成无法开启和关闭，特别是窗户，如果密闭不严，则难以起到挡风遮雨的作用。
在此方面，市民张先生就饱受困扰。“我的房子位于顶楼的位置，装修以后入住才半年多，年前下了一场雨雪，屋顶有的地方就开始渗水了，而且家中的厨房、客厅多处墙面都有渗水，真难以想象到了夏天遇到下大雨的时候会出现哪些更严重的问题。”张先生告诉记者，“隔壁邻居遇到的情况更槽糕，客厅窗台处的水从墙面滴到了地面，基本上整个墙面都是湿的。我和这位邻居一起找到开发商，开发商又把我们支到物业；找到物业，物业说只能先登记，然后再跟开发商交涉，具体的解决时间始终没有明确地告诉我们。”
对于张先生遇到的问题，法律人士建议：遇到这样的事情，业主完全可以利用法律武器去维护自己的合法权益。这是因为业主有要求开发商在合理的期限内进行包括更换劣质材料等在内的免费维修的权利。开发商如果拒绝维修或者以各种原因拖延，业主可以自行请专业维修人员进行修缮，并保存好相关票据，其维修费用后将由开发商承担。如果开发商对此费用不予以承担，业主完全可以拿着购房合同找开发商理论，甚至将其告上法庭。
除了房屋本身的质量问题外，那些以非毛坯形式交房的项目在投诉领域也占有不小的比例。其主要投诉类型就是装修效果与合同约定不符，或者在装饰材料上以次充好。
记者在采访中发现，有许多购买非毛坯房的业主在收房时发现，开发商所交付的房屋在装修上存在很多问题，其中主要是自己的房屋与先前看的样板间相差甚远。为此，这些业主便拒绝收房。然而物业却告诉业主：你先把房子收了，你收了房以后我们才能更好地帮你做维修。在被物业一通“忽悠”之后，这些业主为了将房子尽快修好，就稀里糊涂地在收房手续上签了字。
为此，律师提醒业主，业主在收房时，首先就是要查看开发商是否具备交付的全部法律文件，即质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表等，必要时可以要求核对相应原件。只有开发商能够提供这些证件，才能签署收楼单。否则的话，即便该房屋实际不存在质量问题，也不能在法律意义上视为交付，业主有权拒绝在收房手续上签字，并要求开发商承担交房的违约责任。如果确实被要求收房，业主也要在诸如《验房记录表》等相关文件中写明“未见××证书”等字样，并妥善保管好相关文件副本。
另外，律师特别提醒，业主无论是购买的是毛坯房还是非毛坯房，都要以当初签订的购房合同为准。尤其是非毛坯房，对交付房屋中使用的建筑材料、装饰材料、配套电器以及其安装辅料等要进行仔细查看，比如墙面砖、地砖、橱柜、灶具以及各种开关、插座等的品牌是否与合同约定的一致。如果在交房时，业主发现合同约定与交付标准不相符，则业主有权要求开发商按照装修合同标准更换或者配齐，否则可以拒绝收房，并据此提出赔偿要求。
该交房时不交房约定责任索赔偿
对于一些实力并不十分雄厚的房地产开发企业来讲，往往由于资金或者其他方面的问题出现延期交房的情形。此时这些开发商往往会将合同中约定的不可抗力因素作为延期交房的免责条款。遇到这种情况，很多业主不但要承受不能及时装修、入住之苦，更重要的是由于交房无期而备受精神上的折磨。因此，延期交房方面的投诉在整个房地产投诉中始终不在少数。
事实上，按照国家相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等自然灾害，这种情况才是能够免除开发商延期交付房屋的责任的条件。而有些无良开发商却把自行把这种不可抗力的范围扩大了，比如说施工中遇到各种困难或重大的事故问题而不能解决，或者说将施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。
对此，专业人士建议，在签订购房合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行明确约定，如具体的交房时间、延期交房之后所要承担的具体违约责任，以及延期交房超过一定期限后的解决方案，其中包括开发商按天数交付赔偿金或者解除合同。另外，还要在合同中约定如果由于延期交房问题诉至法院，其诉讼费用应由违约方承担。对于合同中不可抗力条款的解释，一定要把握三个原则，即不能预见、不能避免、不能克服，除此之外皆不构成不可抗力条件，从而将不可抗力约定在小的范围内。否则一旦出现延期交房的问题，开发商就会找出许多不合理的免责借口。
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